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从实践角度谈士地征用程序

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作者:黄嘉威。他是以一名辦护律师的身份写作,他的父亲是一位士地所有权,并且士地曾被强制征用过。

他是莊周律师事务所争议解决部门的合伙人。土地征用法也是他其中一项专业。

简介

1.在马来西亚,只要土地是用于“公共目的”,国家当局可以强制征用土地。

2.土地征用对大多数的土地所有权人来说是一场噩梦,但这不代表他们完全失去土地,因为《联邦宪法》第13条保证向所有土地所有权人提供足够的补偿。

3.土地所有权人会在下列两个主要阶段寻求充分补偿:

(a) 土地管理员面前的“调查”;和

(b) 高等法院的“参考诉讼”,以获得额外赔偿。

4.这篇文章即将讲述一些实用技巧以及在土地征用过程中应避免的陷阱。

索赔所有损失

5.显然,土地所有权者获得的补偿是依据“市场价值”来估算的。

6.除此之外,土地所有权者也有权力要求赔偿以下常见损失: (a) “遣散”造成的损失; (b) “伤害性影响”的损失- 因法定计划导致土地贬值; (c) 为改变住所或营业地点的附加费用;和 (d) 业务损失。

7.因“遣散”和“伤害性影响”而造成的损害,一般来说,是由于土地征用而造成对剩余或未征用的土地的损害。简单地说,如果剩余土地的价格贬值,土地所有权人也必须得到赔偿。

8.“对剩余土地的损害”可能以各种形式发生。例如,“失去行驶通道”或“形状不规律,导致剩余土地难以开发或利用”等。

9.土地所有权人必须适当考虑所有可能会发生的损失,并将其提交给法院,否则将被剥夺此类赔偿。

不把索赔夸大到不合理的程度

10. 土地所有权人通常对自己的土地有情感价值。此外,考虑到近些年来土地价值的急剧升涨,从而不服被强制征用,也是非常情有可原的。

11. 一些土地所有权人或许会夸大损失索赔,以试图获得最大赔偿。但,这不是个好主意。土地所有权人必须记住,在土地基准程序中,法院会有两名评估员协助估价。此外,土地管理人(Land Administrator) 也会有“估价和物业服务部门“的估价人员来代表。

12. 因此,如果土地所有权人提交给法院的估价报告被认为不合理的话,该报告可能会被化为乌有。

13. 事实上,Lee Swee Seng法官引用Gerald R Brown教授(University of Salford “房地产开发与管理”教授)在其领主的案件中写道:

“作为一种艺术形式,估价采用了一种神秘技能的地位。严格保密的秘密从一代传给另一代,多年积累的智慧解释了采用某些做法的原因。。。。

然而,在过去十年中,房地产估价已经开始接受过去四十年来主导金融业的理念。我们现在生活在一个由信息和统计需求所统治的新世界。估价师必须从数量上证明他们的决定,不能再依赖艺术与科学的论据。房地产也是资本市场的一部分。

14. 从上面的文章中可以总结出的是——估价不再是一种“神秘的技能”,估价人员现在必须能够证明其专业意见的合理性。在土地基准程序中更是如此。

提供书面证据

如上所述,土地所有权人可以在土地征用过程中索赔各种形式的损失。

若提交书面文件来当作索赔损失的证据,肯定会加强土地所有权人得到索赔的几率。

举例来说,如果一名被征用土地的房地产开发商要求赔偿之前为获得“土地规划批准”而发生的费用损失,这些费用的发票和收据(如果提交)可能可以证明房地产开发商的索赔是合理的。

提供书面证据

总结来说,《联邦宪法》保障土地所有权人获得充分补偿的权利。 虽然土地所有权人可能不得不经历一个漫长而乏味的过程,但只要提供正确的表述,索赔人肯定可以取得正面的结果。

免责声明:本文内容仅供参考之用并不构成法律意见。

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